Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert für eine unbebaute Fläche, welcher grundsätzlich in Euro pro Quadratmeter angegeben wird.
Die Veröffentlichungen der Bodenrichtwerte geschieht in Bodenwertkarten oder Bodenrichtwerttabellen. Für die Einwertung von Immobilien ist der Bodenrichtwert ein praktisches Hilfsmittel, um den Wert des Grundstückes worauf die Immobilie steht einzuwerten, insbesondere wenn das Vergleichswertverfahren nicht angewendet werden kann. Der Wert des Bodenrichtwerts ist abhängig von verschiedenen Faktoren, hauptsächlich jedoch von dem infrastrukturellem Ausbau in der Umgebung des Grundstückes.
Wo finde ich die Bodenrichtwerte?
Die Basis für die Bodenrichtwerte bilden die Kaufpreissammlungen. Die notariell beurkundeten Preise der gekauften Immobilien werden zu einem Mittelwert zusammengerechnet, voraus der Quadratmeterpreis resultiert. Ausschüsse von Gemeinden, die meist aus Immobiliensachverständigen bestehen. Bei jedem Immobilienkauf wird ein Kaufvertrag beim Notar abgeschlossen, welcher als Kopie an die Gutachterausschüsse geht. Basierend auf den Kaufverträgen innerhalb eines bestimmten Gebiets, werden die Kaufpreissammlungen erstellt.
Wie wird ein Verkehrswert ermittelt?
Oftmals werden Verkehrswert und Bodenrichtwert gleichgesetzt. Der Verkehrswert ist der Wert einer Immobilie, der sich aufgrund der aktuellen Marktsituation mit dem Immobilienobjekt bei Verkauf erzielen lässt. Der Bodenrichtwert ist eine Komponente, dient als Basis zur Ermittlung des Verkehrswertes.
Prinzipiell gibt es 3 verschiedene Ansätze den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln.
Das Vergleichswertverfahren
Bei diesem Verfahren ist es üblich auf Basis von gleichen Faktoren wie Baujahr, Zustand und Lage der Immobilie, vergleichbare Immobilien, die in letzter Zeit verkauft worden sind und deren Verkaufspreise zu vergleichen.
Das Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren addiert man den Bodenwert und den Sachwert des Gebäudes. Der Gebäudesachwert setzt sich aus den Baukosten für die Immobilie, dem Wert der Ausstattung und weiteren wert erhöhenden Maßnahmen zusammen.
Sachwertverfahren werden in der Regel bei abgelegenen Objekten verwendet, wo es wenige lokale Vergleichswerte von anderen Immobilien gibt oder wenn es sich um ein außergewöhnliches Objekt mit besonderer Ausstattung handelt.
Das Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren wird der aktuelle Verkehrswert der Immobilie mithilfe der Mieterträge berechnet. Die Rendite, welche durch die Immobilie erwirtschaftet werden kann, spiegelt den zu erwarteten Verkehrswert wider. Hauptfaktoren für die Preisbildung sind hier die Lage des Objektes sowie der Mietpreis pro Quadratmeter.
Wie kann ich den Bodenrichtwert ermitteln?
Auf Basis von Bodenrichtwertzonen, in welchen ähnliche Lage-Bedingungen herrschen, wird ein Bodenrichtwert bestimmt. Diese Werte unterscheiden sich je nach Zone abhängig von individuellen Faktoren, wie der Anbindung an Hauptstraßen, der Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und vielen weiteren Faktoren. Jede Bodenrichtwertzone hat deswegen einen individuellen Richtwert, welcher auf Basis der Immobilienverkäufe aus den letzten Monaten bestimmt wird.
Der Bodenrichtwert multipliziert mit der Fläche des Grundstücks ergibt den Bodenwert.
Rechtlicher Hinweis:
Dieser Artikel stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Lassen Sie Ihre individuellen Sachverhalte von einem Rechtsanwalt und/oder einem Steuerberater prüfen.
